山口県下関市で離婚手続きのサポートをしております。

１．仮登記とは
  仮登記とは、将来に行なわれる本登記に備えてあらかじめ登記簿上の順位を確保するために行われる登記のことです。

２．仮登記をしない場合
　それでは、離婚による財産分与の仮登記について説明します。
　ここでは、不動産の名義も住宅ローンの名義も夫であり、不動産を財産分与により妻が取得して住み続けて行く場合を考えてみましょう。

　住宅ローンの残債があっても、名義変更はローンと関係ありませんので法的には名義変更が可能です。しかし通常ローン契約書には「名義変更する場合は抵当権者の承諾を要する」といった条項が入っています。この条項を破って勝手に名義変更をしてしまいますと、契約違反として後日、不利益を受けることがあります。その不利益を避けるためには名義変更をせず妻がこのまま夫名義の家に妻が住み続けていくという方法もあります。

　この場合はローンの支払いが終わってようやく妻への名義変更をすることになります。
　しかし、ローンの返済が完了するには何十年も先ということも珍しくありません。この間、夫に何があるかもわかりません。多額の借金を負い返済できずこの自宅を差押えられ競売されてしまったり、お金に困り他の人に売却してしまうかもしれません。
　また、夫が亡くなり、夫の相続人が自宅も相続財産だとして主張してくることも考えられます。名義変更をしていない妻は、これらの人達には対抗することは難しく、自宅を失ってしまう可能性があります。

３．権利を保全するため条件付所有権移転仮登記
　そこで、妻の権利を保全するため条件付所有権移転仮登記が考えられます
　条件はローン完済時ですので、ローン完済時に本登記をすることになります。

　これならローン完済時まで名義が夫から妻に移りませんから、ローン会社の「名義変更する場合は抵当権者の承諾を要する」との条項に違反しません。
　そしてこの仮登記後に差押えをした債権者や、夫より売買や相続等で所有権を取得した者にも、本登記をすることにより対抗できます。すなわち、　ローン完済後に本登記をすることによりこれらの者を差し置き、夫から妻に完全に名義が移ります。
　
　もっとも、優先権を持ったこの仮登記が登記簿上に表示されることで、その後、無意味な差押をする債権者や、この物件を購入するという者はいないと思います。この様に仮登記をすることにより自分の権利を保全することができます。

４．条件付所有権移転仮登記をしてもローン会社には対抗できない。
　最後に気を付けて頂きたいのは、仮登記より前に抵当権設定の登記をしているローン会社には対抗できないということです。
　すなわち、ローンの支払が滞れば差押・競売されてしまう恐れがあるということです。それでは、それを防ぐにはどのようにしたらよいでしょうか、
一番良い方法は夫に残債務を一括で払って貰うことです。しかしその様な大金を用意できる人は稀でしょう。
　そこで、最悪の差押・競売を防ぐには、支払いが滞ったら、妻が一時的に立替払いをすることです。もちろんこの立替て払ったお金は、後から夫に請求できます。この権利を事後の求償権といいます。
　また、夫の支払状況を監視するため、まず、毎月のローンの支払いを一旦、妻に払って貰い、そのお金を妻がローン会社に支払っていくという方法もあります。この場合も事前に妻に支払がなされない場合は事前に請求できます。この場合の権利を事前の求償権といいます。これらの約束事は公正証書で取り決めしとけばなお安心です